個人出租房屋，在計算個人所得稅的時候，是可以扣除相關稅費的，比如轉讓過程中繳納的稅費，轉租費，修繕費，費用扣除800元或收入的20%，那么這些可扣除的項目是怎樣一個次序呢？

很多學稅的朋友一看這個問題，會在心中暗道，這問得也太小兒科了吧？早在2009年，總局就專門出臺了國稅函[2009]639號規范過這個扣除順序啊。

我們來看一下文件規定：

三、有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

（四）稅法規定的費用扣除標準。

的確如此，原本這是一個很清晰的答案，但新的個稅法實施以后，它變模糊了。為什么呢？因為新的個人所得稅申報表出現了，我們看一下申報表中規定的扣除次序。

國家稅務總局公告2019年第7號《國家稅務總局關于修訂個人所得稅申報表的公告》附件3.個人所得稅自行納稅申報表(a表)，表樣如下：

看一看與財產租賃相關的部分列次填表說明

第3列“收入”：填寫納稅人實際取得所得的收入總額。

第4列“費用”：取得勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得時填寫，取得其他各項所得時無須填寫本列。

第6列“減除費用”：按稅法規定的減除費用標準填寫。

第12列“允許扣除的稅費”：填寫按規定可以在稅前扣除的稅費。

③納稅人取得財產租賃所得時，填寫修繕費和出租財產過程中實際繳納的可依法扣除的稅費。

第13列“其他”：填寫按規定其他可以在稅前扣除的項目。

根據上述填表說明可以得知，如果納稅人要自行申報出租房屋的個人所得稅，扣除項目順序應該是這樣的：

（一）稅法規定的費用扣除標準。填第6列

（二）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用，財產租賃過程中繳納的稅費。填第12列

（三）向出租方支付的租金。填第13列

這么一看，申報表和國稅函[2009]639號規定的扣除順序是完全不一樣的。

可能有朋友會說，這個順序有什么要緊，總之都要扣減掉，先減去哪個不一樣？

您別說，還真是有些不一樣。我們拿一個例子，分別用兩種扣除順序來計算一下個人所得稅。

【例】2019年1月張三出租一間自有住房，一次性收取租金18萬元，張三能提供合法有效憑證的修繕費1萬元，請問張三出租住房應繳納多少個人所得稅？

【解析】收入的確認：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額。（財稅〔2016〕43號）

先按國稅函[2009]639的扣除順序來計算：

個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費：

1.城建稅及附加：個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。（國家稅務總局公告2019年第4號）

180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值稅，城市維護建稅及附加可同時減免。

2.房產稅：對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。（財稅〔2008〕24號）2019年1月1日至2023年12月31日，增值稅小規模納稅人房產稅減按50%征收。（財稅〔2019〕13號）

2019年房產稅：180000×4%=7200，減征50%為3600元。

3.城鎮土地使用稅：對個人出租住房，免征城鎮土地使用稅（財稅〔2008〕24號）

4.印花稅：個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。（財稅〔2008〕24號）

以上租賃過程中的稅費合計3600元，平均每月300元。

（二）向出租方支付的租金。本案例是以自有住房出租，此項為0；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（四）張三2019年應繳納的個人所得稅=（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%×12=13344元。

再按國家稅務總局公告2019年7號申報表的扣除順序來計算

前三個計算步驟同上，只看第四步個人所得稅

張三2019年應繳納的個人所得稅=（180000/12×（1-20%）-300-800）×10%×12=13080元。

兩種計算方法下，個人所得稅相差264元。

之所以會產生差異，在于20%的費用扣除標準，是以租金“毛收入”來計算，還是以“凈收入”（租金收入-稅費-轉租租金-修繕費）來扣除。

之前的國稅函[2009]639號，專門規定了順序，把稅法規定的費用扣除標準放在了最后一項，意味著是以凈收入來計算。

而現在，新個稅法申報表的順序顯示，這個費用扣除標準是需要以“毛收入”來計算。

總之，順序一變，稅額就變，這個看似不起眼扣除順序，在計算房屋出租個人所得稅時不應該被忽視。